하나은행 하나금융경영연구소

우리나라 부동산 신탁업의 영업 구조

국내 부동산신탁업의 구조
-신탁법상의 신탁은 “위탁자가 특정 재산권을 수탁자(신탁회사)에게 이전하고, 수탁자로 하여금
수익자의 이익을 위하는 등의 목적을 위해 그 재산권을 행사하는 법률관계”로 정의
-부동산신탁업은 수탁 재산이 부동산인 신탁업을 의미
-부동산신탁회사는 원칙적으로 부동산 이외의 금전 및 재산을 수탁할 수 없으나, 부동산 개발사업
을 목적으로 하는 경우에는 사업비의 15% 이내에서 금전을 수탁할 수 있음

국내 부동산신탁회사의 영업 현황 및 추이
-부동산신탁회사의 수 및 수탁고 등은 증가세가 지속되고 있는 반면, 과도한 경쟁으로 인해 신탁
보수 및 영업이익 등은 감소하는 추세임
-특히, 가장 수수료율이 높은 차입형 토지신탁의 경우 부동산경기 위축 등의 영향으로 영업이 위축
되고 있어 부동산신탁회사의 주요한 이익 감소 요인으로 작용하고 있음

우리나라 부동산시장의 변화

부동산 공급시장 현황 분석
-국내 부동산 수주 및 착공 규모는 2008년 리먼사태를 전후로 급격하게 위축되는 양상을 보이고
있으며, 특히 건설산업 내 비중이 높은 주거용 및 상업용 부동산 경기가 빠르게 위축되고 있음
-이 같은 부동산 공급시장의 위축은 공급과잉에 따른 채산성 악화, 경기위축 및 가계부채 증가 등에
기인한 부동산 수요 위축, 금융기관 신용제약 등이 복합적으로 작용하기 때문으로 파악

향후 전망
-부동산 가격 : 주택구입 가능 인구의 감소, 가계부문 디레버리징 및 잠재성장률 하향 압력 등의
영향으로 주택가격의 하락 압력이 점차 뚜렷해질 전망
  - 단, 국내 기업의 경영상태는 상대적으로 양호하므로 기업부문에서 급격한 디레버리징 현상이
나타나 부동산 가격이 단기간에 큰 폭으로 하락했던 일본보다는 완만한 속도로 하락하게 될 것으로 판단
-주택선호 유형 : 수도권을 제외한 지방과 서울을 중심으로 1-2인 가구의 비중이 빠르게 증가하면서
소형 자가 및 임대주택의 수요가 증가할 것이고, 이에 부응하여 다양한 유형의 소형 임대주택이 공급될 전망
  - 도심 내의 양질의 민간 임대주택, 공공주택, 쉐어 하우스 등

부동산 금융시장의 변화

부동산금융시장이 은행 등 간접금융기관 중심에서 자본시장이 주도하는 금융시장으로 변화
-전통적인 부동산금융시장은 은행 등 간접금융기관이 주도
 * 가계는 은행에서 자금을 차입해 주택 등의 부동산을 구입하고, 건설사 및 부동산 기업도 은행
에서 자금을 차입해 주택, 상업용 건물 등을 공급하며 차입자는 각각 은행에 대해 원리금을 상환
 * 전통적 부동산금융시장에서는 부동산금융의 주요한 원천이 은행예금이라는 한계가 있음
-최근의 새로운 부동산금융시장은 자본시장이 주도
 * 부동산금융회사가 공모 및 사모펀드 등으로 자금을 조달하는 등의 방식으로 부동산을 유동화
 * 가계 및 기업 등은 부동산 보유보다는 이용을 선택 (정기적으로 임대료를 지불)

우리나라의 부동산금융 시장은 간접금융기관이 주도하는 금융 시스템이지만, 미국과 일본 등의
선진국은 자본시장의 중개 비중이 높은 금융시스템임
-한국은 은행 등의 간접금융기관이 부동산 금융시장을 주도
 *  2011년 6월말 현재 국내 금융기관의 건설업 및 부동산 대출은 155조원, 부동산 펀드는 12조원
 *  부동산 건설은 대부분 주택 위주(60% 이상)이며, 부동산펀드도 대부분 대출채권형 (임대형 미미)
-일본의 경우에는 과거 간접금융기관이 주도했으나 최근에는 자본시장의 중개비중이 빠르게 증가
 *  2010년말 현재 일본 금융기관의 건설업 및 부동산대출 규모는 74.3조엔인데 부동산 펀드는
20.6조엔(공모 7.4조, 사모 13.2조)이며, 금융기관 대출은 감소세인 반면 부동산 펀드는 증가추세 유지
 *  부동산 공모펀드의 주요 투자처는 오피스(50%), 임대형 주거시설(25%), 상업시설(18%) 등임
-미국의 부동산금융시장은 자본시장이 주도
 *  2010년말 현재 은행의 건설 및 부동산대출 규모가 3,200억 달러인데 반해 공모 부동산 펀드는
 2,950억 달러이고 사모형 부동산 펀드는 2조 6천억 달러 내외인 것으로 추정
 *  미국의 공모형 부동산 펀드의 주요 투자대상은 소매판매시설(30%), 업무 및 산업용 건물(24%)
등이며 주거용 임대 건물의 비중(14%)은 상대적으로 높지 않은 것으로 나타남

국내 부동산신탁의 문제점과 발전방향

국내 부동산신탁의 문제점
-국내 부동산신탁의 주요 수익원은 부동산 개발 이익과 관련이 있는 차입형 토지신탁인데,
부동산 경기 악화에 따른 개발 이익 악화 등으로 부동산신탁회사의 수익성이 점차 악화
 *  차입형 토지신탁 이외의 부동산신탁은 수수료율이 낮은 데다 신탁회사 수 증가로 저가경쟁 심화
-또한, 국내 부동산신탁회사들은 단순히 부동산 개발, 관리 및 처분 등의 부동산 관련 업무만
담당하고 있으며, 부동산 금융과 관련된 업무는 거의 수행하지 않고 있음
 *  차입형 토지신탁의 경우를 제외하고 원칙적으로 불특정 금전신탁의 수탁이 금지
 *   현행 자산유동화법 및 자본시장법, 새로운 신탁법상 부동산의 유동화 및 사모펀드 조성이
가능하나 실제로 이를 행하고 있는 부동산신탁회사는 없음

국내 부동산신탁의 발전 방향
-장기투자 및 투자 다변화 : 1-2인 가구 비중 증가 등에 따른 임대 관행의 변화, 즉 자가 소유에서
임대료를 지불하는 형태로의 변화 등에 대응하여 부동산 개발보다는 부동산 임대사업에 많은
관심을 가질 필요
 *  매매 차익보다 소득 흐름을 중시하는 이 같은 변화는 단기 투자가 아니라 장기 투자(사모 및 공모
펀드 등)를 통해 달성 가능
-부동산금융(유동화)의 활성화 : 단순한 부동산 개발 및 관리 등이 아니라 부동산 유동화를 위한
주간사(arranger) 업무를 담당함으로써 부동산 금융과 신탁을 결합시킬 필요
 *  주간사 업무 : 부동산의 취득, 가격실사 등의 실무 뿐 아니라 개인 및 기관투자자로부터 자금
모집(출자 등), 금융기관으로부터의 대출 등을 활용해 부동산의 유동화를 촉진시키는 업무

Ⅰ. 서론

Ⅱ. 우리나라 부동산 신탁업의 영업구조

1. 국내 부동산 신탁업의 구조

2. 부동산신탁회사의 영업 현황 및 추이

Ⅲ. 우리나라 부동산 시장의 변화

1. 부동산 공급시장 현황

2. 부동산 경기위축의 주요원인

3. 향후 전망

Ⅳ. 부동산금융 시장의 변화

1. 개요

2. 한국의 부동산금융 시장

3. 일본의 부동산금융 시장

4. 미국의 부동산금융 시장

Ⅴ. 국내 부동산신탁의 문제점과 발전 방향

1. 국내 부동산신탁의 문제점

2. 부동산신탁업의 발전방향

Ⅵ. 결론