하나은행 하나금융경영연구소

■ '22년 말 이후 수도권을 중심으로 매매시장 위축이 지속되는 가운데 공급 대기물량도 많아 시장 침체 장기화 우려  - '22년 4분기 이후 지식산업센터 매매시장의 급격한 위축이 지속되는 중  - 지식산업센터 경매 낙찰가율도 낮아진 가운데 투자수요가 집중된 서울의 하락 폭이 현저  - 수요 위축에 더해, 공급 대기물량도 많아 시장 침체 장기화 우려■ 투자수익률이 저하된 가운데 수급불균형 해소 전까지 개발시장 부진도 지속될 전망  - 개발원가 상승으로 분양가격이 급등한 반면 공실, 금융비용 부담으로 투자수익률은 크게 저하  - 수급불균형 지속으로 개발사업 여건도 악화

수도권 물류센터 시장은 연간 10% 이상 성장해왔으나 최근 공급과잉 및 임차수요 둔화로 임대시장 약세​투자시장이 Buyer’s Market으로 전환되고 개발금융도 급격히 위축된 가운데 先 임대 미확보 DEAL 증가 전망

최근 통화 예금 등 금융자산이 크게 늘며 국내 가계는 상당 수준의 여유 자금을 보유최근 가계는 신용대출 위주로 대출을 줄이고 있으나 차입이 늘어날 가능성도 존재가계 유동성의 주택 시장 유입으로 수도권 아파트 등의 매입수요가 늘어날 전망

1. 주택시장 상황 : 위기 국면 진입2. 현재 주택시장 진단3. 거래량 대비 매물 부담 수준 분석 : heat map4. 결론

■ 주거비 절약 임차인 투자금 조달 임대인 등 순기능에도 불구하고 전세 계약에서 ㏖ ㏗, ㏖ ㏗ ,임차인은 신용도가 부족한 개인에게 보증금을 대여하므로 원금 손실 리스크에 노출■ 전세는 주택 거래의 를 차지할만큼 성장하였으나 가격 변동기에는 아파트 시장의 40㚜 역전세 연립주택 시장의 보증금 손실 등 문제가 발생■ 전세 대출은 정책 지원과 전세거래 증가로 최근 급성장하였으며 서민 주거 안정이라는 ,순기능이 있는 반면 갭 투자 증가 등 부작용도 초래■ 정부는 역전세 대응 전세사기 지원 전세제도 개편 위주로 정책 대응을 추진 중이며 ,향후 전세제도 개편 범위에 따라 전세 거래수요와 전세대출 시장이 영향을 받을 전망

■ 침체 국면을 통과 중인 주택시장의 모멘텀 점검■ 하락세 둔화를 지속시킬 모멘텀이 우세해 주택시장 회복 가능성 증대■ 다만, 침체 국면을 통과하는 속도 차이에 따른 지역별 편차 확대에 유의

■ 발코니 면적이 달라 동일 면적 아파트에서도 실 사용면적에 차이■ 발코니 규제, 아파트 평면 설계의 변화에 따라 발코니 면적이 점차 확대■ 발코니 활용법이 달라 발코니와 집값 사이의 관계는 불분명, 한편 최근 분양 아파트에서는 발코니 확장비용을 별도로 책정하고 있어 청약 시 유의할 필요■ 발코니 면적은 쉽게 확인하기 어려우나, 부동산 중개 사이트 등에서 대략적으로 확인 가능

■ 상업용부동산이 중소형 은행을 중심으로 미국 금융시장의 불안 요인으로 부각■ 시스템 위기로 확산될 가능성은 낮으나 오피스 중심으로 자산 손실 우려는 지속 전망

최근 개발시장 호황으로 비은행권을 중심으로 부동산 PF대출이 급증브릿지론, 비아파트, 물량부담지역 등을 중심으로 PF 부실화 리스크가 증대정책 지원, 금융기관․건설사 자본여력 등은 위기 완충요인이나 일부 부실 확대는 불가피

■ 수요 위축으로 주택 가격 상승세와 거래량 모두 둔화되며 관망세 심화■ 규제 완화 정책은 중장기적으로 추진되며 관망세가 장기화될 가능성 상존■ 주택시장 향방의 Watching Point를 점검해 향후 흐름을 검토■ 매매시장의 관망세는 당분간 지속되면서 가격 상승세 둔화가 지속될 전망■ 분양시장에서는 수요 위축으로 미분양이 증가하고 분양 물량은 축소될 우려■ 임대시장은 매매가격 상승 기대 약화로 임대수요 증가하며 주거비 부담 가중