하나은행 하나금융연구소

수도권 외에 지방도 상승이 이어지고 있어 주택시장이 전국적인 침체국면에서 벗어나는 중이다. 다만, 주택시장 개선에도 불구하고 아파트 분양 시장은 여전히 침체된 상태이다. 그동안 강력한 수요 규제책을 제시했던 정부는 연말 및 연초에 중장기 주택시장 안정을 위한 공급 확대 실행에 착수했다. 이와 더불어, PF SPC의 자기자본 확충을 골자로 하는 PF 금융의 구조개혁을 추진하고 있는데 그 여파로 신규 분양 위축이 예상되어 정책 실효성 제고를 위한 대비책이 필요하다고 판단된다.

원/달러 환율은 당국의 환율 안정화 대책에 급락했으나 대외적 요인과 실수요에 반등 후 美 재무부 장관 발언 및 정부의 추가적인 환율 대책에 상승폭을 일부 되돌렸다. 달러화는 연준의 독립성 훼손 우려에도 불구하고 경기 호조와 실업률 하락으로 상승했다. 美 대법원 관세 판결 및 지정학적 리스크, 日 통화정책과 중의원 해산 및 조기총선 등 대외 불확실성이 확대되고 있다. 원/달러 환율은 수급 불균형 및 대외 불확실성 확대 속에 당국 개입 경계로 1,430~1,480원에서의 등락이 예상된다.

글로벌 금리는 日 재정 정책 우려, 트럼프의 그린란드 병합 의지로 인한 지정학적 리스크 부각 등으로 상승했다. 韓 금리는 주요국 금리 상승과 기준금리 인하 사이클 종료 시사로 급등했다. 상반기 韓·美·日 주요국 모두 통화정책 판단을 지연시키며 각국별 주요 데이터 모니터링을 이어나갈 것이다. 韓 시장금리는 국내외 채권시장의 변동성이 확대되면서 과도하게 상승한 상황이지만 고환율 지속, 대외 불확실성 등으로 단기간 내 하락하기는 어려울 것으로 예상된다.

올해 주택시장은 저점을 통과해 회복세 초입에 진입했다고 평가할 수 있으나 양극화 및 미분양 적체 등의 악재로 전국 수준의 본격적인 회복을 기대하기는 어려운 상황이다. 내년에는 아파트 입주 감소에 따른 공급 부족이 가격 상승의 주요한 요인이 될 것이지만 전세 거주자의 자가 전환 압력이 크지 않고, 금리 부담이 큰 점은 가격 상승 폭을 제약할 것으로 예상된다. 또한, 정부의 강력한 시장 안정 의지 역시 수요 과열을 진정시켜 주택시장의 회복 수준은 제한적일 전망이다.

’25년 원/달러 환율은 정치적 불확실성 완화 및 달러화 약세에도 불구하고 높은 수준이 이어졌다.’26년 원/달러 환율은 외환당국의 강력한 외환시장 안정화 대책과 달러화 약세 및 日 금리인상등에 힘입어 하락 출발이 예상된다. 하지만 실질 및 잠재성장률 둔화, 수출여건 악화 등의 펀더멘탈약화와 기업들의 해외직접투자 및 연기금과 개인의 해외증권투자의 증가 등 달러화 수요의 구조적인확대로 점차 원화가 약세로 돌아서고 높은 변동성이 이어질 것으로 전망된다.

2025년 주요국들의 통화정책이 차별화되는 가운데 대부분의 국가들이 확장 재정 정책을 시행하며 시장금리는 상승하는 모습을 보였다. 美 금리는 채권 발행 확대에도 인플레이션 압력이 완화됨에 따라 기준금리 인하 사이클을 지속하며 더디게 하락할 것이다. 韓 기준금리 인하 사이클은 마무리될 것으로 보이며 시장금리는 상반기 WGBI 자금 유입으로 완만하게 하락한 뒤 하반기 발행 물량 우려가 재부각되며 반등할 것으로 예상된다.

원/달러 환율은 엔화 약세와 외국인 주식매도 등으로 큰 폭으로 상승했다. 달러화는 12월 금리인하 가능성 축소 및 엔화 약세 등으로 강세를 지속했다. 적극적인 재정지출과 저금리를 선호하는 다카이치 내각이 출범하면서 일본은행이 금리인상에 신중하게 접근할 가능성이 높아졌다. 원/달러 환율은 구조적인 달러화 실수요와 안전자산 선호 심리 등으로 추가 상승을 모색할 것으로 예상된다. 다만 외환당국의 개입 가능성이 상단을 지지할 전망이다. 

글로벌 금리는 美 금리 인하 신중론 부각, 日 정부 경기 부양 대책에 따른 재정확대 우려 등으로 상승했다. 韓 금리도 연내 기준금리 추가 인하 기대감 후퇴와 한은 총재의 매파적인 발언으로 급등했다. 주택가격 급등, 고환율 등 금융안정 이슈가 여전히 금리 인하를 제약하고 주요 기관들이 ’26년도 성장률 전망치를 상향조정하며 기준금리 추가 인하 기대감은 점차 낮아질 것으로 예상된다. 그러나 韓 시장금리는 과도한 불안감이 해소되며 완만하게 하락할 전망이다.

​강한 매수세가 이어지는 수도권의 주택가격은 상승폭이 확대되었으며, 비수도권도 하락이 멈추는 등 10월 들어 전국의 가격 지표는 개선되었다. 10.15대책으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정됨에 따라 거래량은 크게 감소했는데 대책 전부터 규제지역으로 중첩 지정된 강남3구는 거래량이 오히려 늘어 수요 관리 정책의 한계가 확인되었다. 이에 정부는 추가 공급 대책 수립 등 적극적인 대응에 나설 것으로 예상되나 정책 간 시차 최소화가 이슈가 될 전망이다.

정부의 강력한 수요관리 대책 발표에도 불구하고 수도권 일부 지역에서 주택가격 불안이 재현될우려가 커짐에 따라 정부는 규제지역 확대 지정 및 금융규제 강화를 골자로 하는 주택시장 안정화대책(10.15대책)을 발표했다. 정부의 수요관리 대책은 금융규제를 중심으로 하는 간접규제에서매매거래를 직접 규제하는 방식으로 점차 강화되고 있다. 안정적인 거시경제 운영 측면에서 부동산가격 안정이 필수적이라는 측면에서 정부의 강력한 수요관리 기조는 앞으로 이어질 전망이다.

원/달러 환율은 무역 전쟁 재점화로 인한 안전자산 선호로 1,430원대까지 급등한 이후 관세 협상타결 기대감에 반락했다. 달러화는 프랑스 및 일본 정국 불안과 미·중 갈등 심화 등으로 강세를보였다. 중국의 희토류 수출 통제와 트럼프의 대중 100% 관세 부과로 미·〮중간 긴장이 재고조되었다. 11월 10일 관세유예 종료를 앞두고 협상력을 높이기 위한 강대강 대치가 이어질 수 있다. 원/달러환율은 투자펀드 관련 협상 타결 기대감과 코스피 강세에 하락세를 이어갈 전망이다.

美 금리는 연방 정부 셧다운, 美·中 관세 갈등, 파월의 비둘기파적 발언 등으로 하락했다. 韓 금리는주택가격 상승, 고환율 등에 대한 우려로 기준금리 인하 시점이 지연될 것으로 전망되고 있는 가운데WGBI 편입 재확인, 美 금리 하락에 연동하며 제한적 범위에서 등락을 거듭했다. 향후 韓 시장금리는10.15 부동산대책 효과 확인, 대미 관세 협상 지연 등으로 10월 금통위에서의 기준금리 동결 전망이예상되면서 당분간 하락 압력은 축소될 전망이다.