금융시장
부동산 정책의 방향과 대응방안
2009-11-12송경희
목차
1. 연구의 배경 및 내용
2009년 하반기 실물 경기의 회복 속도와는 다소 괴리된 부동산 시장의 과열 가능성이 우려되었으나 보금자리 주택 공급 확대 및 LTV/DTI 등의 주택금융 규제의 영향으로 주택가격이 안정세를 찾고 있으며, 이와 관련하여 부동산 시장의 주요 변수로서 정부 부동산 규제 정책의 향방이 커다란 주목을 받고 있음
이에 본 연구에서는 과거 부동산 규제 정책의 내용과 효과 등의 검토에 근거해 향후 시행가능한 부동산 정책과 그 영향 및 그에 따른 금융기관 대응방안을 모색해 보고자 함
이를 위해 ① 과거 시기별 부동산 시장 상황과 대응 정책을 살펴본 후, ②부동산 정책을 유형별로 구분한 후 구체적인 정책 내용과 정책 효과를 살펴봄
2. 주요 부동산 정책의 유형 및 효과
부동산 관련 대책은 수요 측면과 공급 측면의 대책으로 구분할 수 있으며, 수요 측면의 대책은 다시 1)거래 규제(주택거래의 신고 및 허가 등) 2) 조세 부과(양도세, 종부세 강화 및 감면 등) 3) 주택금융 규제(DTI 및 LTV 규제, 서민주택자금 지원 등)로, 공급 측면의 대책은 1) 대규모 주택공급계획(신도시, 대규모 임대주택 공급 등) 2) 재건축 관련 규제 (용적률, 소형/임대주택 의무 건설비율 조정 등) 3) 분양가 상한제 또는 자유화 4) 건설사에 대한 각종 지원책 등으로 구분할 수 있음
부동산 관련 규제 정책은 계량화 등이 어렵고, 여타 규제 정책 또는 경기, 유동성, 금리 등 기타 주택시장 주변 여건이 미치는 영향과 해당 정책이 미치는 영향을 구분하기 어렵기 때문에 정확한 효과를 판단하기 어려움
그러나 미분양 주택 구입에 대한 양도세 감면, DTI 를 통한 주택금융 규제, 대규모 공급 계획, 분양가 상한제 실시 등은 주택가격 및 공급 등에 일정한 영향을 미친 것으로 판단됨
3. 금융기관 대응방안
2010년 주택시장에 큰 영향을 미칠 규제 정책으로는 1) 보금자리 주택의 공급 확대 정책 2) DTI 등의 주택금융 규제 정책 3) 양도세 감면 기한 만료 4) 분양가 상한제 폐지 여부 4) 재건축 관련 규제 변화 여부 등이 예상됨
이 중 1)보금자리 주택 공급확대 정책과 2) DTI 등의 주택금융 규제 정책은 주택가격 안정 효과를 가져올 전망이며, 3) 양도세 감면 기한 만료는 감면의 구체적인 내용에 따라 상이한 효과가 기대됨. 4) 분양가 상한제 폐지 여부와 4) 재건축 관련 규제 변화 여부는 규제가 완화되며 일부 인기 주거 지역을 중심으로 가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 있음
이에 따라 금융기관은 규제 변화시 수혜지역을 중심으로 주택 금융 공급 확대 등을 모색해 볼 수 있을것이나, 주택가격 안정 기조가 확실히 확인되기 전까지는 DTI 규제가 지속될 가능성이 커 소비자 측면의주택금융 공급 확대 가능성은 제한적일 전망
요약
2009년 하반기 실물 경기의 회복 속도와는 다소 괴리된 부동산 시장의 과열 가능성이 우려되었으나 보금자리 주택 공급 확대 및 LTV/DTI 등의 주택금융 규제의 영향으로 주택가격이 안정세를 찾고 있으며, 이와 관련하여 부동산 시장의 주요 변수로서 정부 부동산 규제 정책의 향방이 커다란 주목을 받고 있음
이에 본 연구에서는 과거 부동산 규제 정책의 내용과 효과 등의 검토에 근거해 향후 시행가능한 부동산 정책과 그 영향 및 그에 따른 금융기관 대응방안을 모색해 보고자 함
이를 위해 ① 과거 시기별 부동산 시장 상황과 대응 정책을 살펴본 후, ②부동산 정책을 유형별로 구분한 후 구체적인 정책 내용과 정책 효과를 살펴봄
2. 주요 부동산 정책의 유형 및 효과
부동산 관련 대책은 수요 측면과 공급 측면의 대책으로 구분할 수 있으며, 수요 측면의 대책은 다시 1)거래 규제(주택거래의 신고 및 허가 등) 2) 조세 부과(양도세, 종부세 강화 및 감면 등) 3) 주택금융 규제(DTI 및 LTV 규제, 서민주택자금 지원 등)로, 공급 측면의 대책은 1) 대규모 주택공급계획(신도시, 대규모 임대주택 공급 등) 2) 재건축 관련 규제 (용적률, 소형/임대주택 의무 건설비율 조정 등) 3) 분양가 상한제 또는 자유화 4) 건설사에 대한 각종 지원책 등으로 구분할 수 있음
부동산 관련 규제 정책은 계량화 등이 어렵고, 여타 규제 정책 또는 경기, 유동성, 금리 등 기타 주택시장 주변 여건이 미치는 영향과 해당 정책이 미치는 영향을 구분하기 어렵기 때문에 정확한 효과를 판단하기 어려움
그러나 미분양 주택 구입에 대한 양도세 감면, DTI 를 통한 주택금융 규제, 대규모 공급 계획, 분양가 상한제 실시 등은 주택가격 및 공급 등에 일정한 영향을 미친 것으로 판단됨
3. 금융기관 대응방안
2010년 주택시장에 큰 영향을 미칠 규제 정책으로는 1) 보금자리 주택의 공급 확대 정책 2) DTI 등의 주택금융 규제 정책 3) 양도세 감면 기한 만료 4) 분양가 상한제 폐지 여부 4) 재건축 관련 규제 변화 여부 등이 예상됨
이 중 1)보금자리 주택 공급확대 정책과 2) DTI 등의 주택금융 규제 정책은 주택가격 안정 효과를 가져올 전망이며, 3) 양도세 감면 기한 만료는 감면의 구체적인 내용에 따라 상이한 효과가 기대됨. 4) 분양가 상한제 폐지 여부와 4) 재건축 관련 규제 변화 여부는 규제가 완화되며 일부 인기 주거 지역을 중심으로 가격 상승 요인으로 작용할 가능성이 있음
이에 따라 금융기관은 규제 변화시 수혜지역을 중심으로 주택 금융 공급 확대 등을 모색해 볼 수 있을것이나, 주택가격 안정 기조가 확실히 확인되기 전까지는 DTI 규제가 지속될 가능성이 커 소비자 측면의주택금융 공급 확대 가능성은 제한적일 전망
1. Importance of regulation policy in real estate market and purpose of this study
There was concern about real estates market's burble in 2009 2H, but government response such as home supply expansion and mortgage finance regulation (ex. LTV/DTI) led home price to increase more modestly. This highlighted government's regulation policy's importance in realestates market.
So in this paper, based on investigation on ① the past regulation policy and real estates market situation then by chronological order and ② mechanism and effect of each type of regulation, what kind of regulation policy can be taken effect afterward will be examined.
2. Classification and Examination on effect of each type of regulation
Regulation tool about real estates can be classified into demand control and supply control, and demand control can be broken down 1) regulation on real estates trade 2) tax system 3)regulation on mortgage finance, and supply control can be broken down 1) home supply expansion control, 2) regulation on home-rebuildings 3) regulation on new apartments' price 4)support to building industry.
Because of difficulty in quantification of regulation policy's contents and identification individual regulation tool's own outcome, it is very hard to measure perfectly regulation policy's effects.
In spite of these difficulties, these regulation tools are supposed to have some effects : tax relief on capital gain derived from unsold apartments purchase, mortgage finance regulation through DTI, home supply expansion and regulation on new home's price.
3. Expectation of regulation policy change in 2010
Most important issues about regulation policies in 2010 will be 1) home supply expansion by public sector (Bokumjari) 2) whether mortgage finance regulation such as DTI will be continue or not 3) expiration of tax relief on capital gain 4) whether regulation on new apartments' price will be abolished or not 5) whether regulation on home-rebuilding will be re-loosen or not.
Among them, 1) home supply expansion by public sector (Bokumjari) and 2) mortgage finance regulation such as DTI are expected to continue and make home price increase more slowly, but 4) abolishion of regulation on new apartments' price and 5) re-loosening of regulation on home-rebuilding are expected to make home price increase faster, and 3) expiration of tax relief on capital gain is expected to have both effect.
There was concern about real estates market's burble in 2009 2H, but government response such as home supply expansion and mortgage finance regulation (ex. LTV/DTI) led home price to increase more modestly. This highlighted government's regulation policy's importance in realestates market.
So in this paper, based on investigation on ① the past regulation policy and real estates market situation then by chronological order and ② mechanism and effect of each type of regulation, what kind of regulation policy can be taken effect afterward will be examined.
2. Classification and Examination on effect of each type of regulation
Regulation tool about real estates can be classified into demand control and supply control, and demand control can be broken down 1) regulation on real estates trade 2) tax system 3)regulation on mortgage finance, and supply control can be broken down 1) home supply expansion control, 2) regulation on home-rebuildings 3) regulation on new apartments' price 4)support to building industry.
Because of difficulty in quantification of regulation policy's contents and identification individual regulation tool's own outcome, it is very hard to measure perfectly regulation policy's effects.
In spite of these difficulties, these regulation tools are supposed to have some effects : tax relief on capital gain derived from unsold apartments purchase, mortgage finance regulation through DTI, home supply expansion and regulation on new home's price.
3. Expectation of regulation policy change in 2010
Most important issues about regulation policies in 2010 will be 1) home supply expansion by public sector (Bokumjari) 2) whether mortgage finance regulation such as DTI will be continue or not 3) expiration of tax relief on capital gain 4) whether regulation on new apartments' price will be abolished or not 5) whether regulation on home-rebuilding will be re-loosen or not.
Among them, 1) home supply expansion by public sector (Bokumjari) and 2) mortgage finance regulation such as DTI are expected to continue and make home price increase more slowly, but 4) abolishion of regulation on new apartments' price and 5) re-loosening of regulation on home-rebuilding are expected to make home price increase faster, and 3) expiration of tax relief on capital gain is expected to have both effect.
Ⅰ 서론
Ⅱ. 시기별 부동산 시장과 정책 동향
1. 1975~1978년
가. 고성장, 통화량 급증, 부동산 투기 등을 배경으로 가격 급등
나. 주요 부동산 투기 억제 제도의 기반 마련
2. 1979~1982년
가. 오일쇼크와 정치적 혼란 등으로 침체 국면 진입
나. 일련의 부동산 경기 활성화 조치 시행
3. 1983년
4. 1984~1985년
5. 1986~1990년
가. 3저 호황 등을 배경으로 한 부동산 가격 급등과 사회문제화
나. 토지공개념의 도입과 200만 호 공급계획
6. 1991~1997년
7. 1998~2000년 (IMF 시기)
가. 전대미문의 주택경기침체
나. 건설경기 활성화 대책의 집중적 시행
8. 2001~2007년
가. 저금리 시대와 부동산의 금융상품화
나. 세제 등을 통한 보유부담 중과, 분양시장 규제 강화
9. 2008년 하반기 이후
Ⅲ. 부동산 정책의 유형과 효과
1. 부동산 정책의 유형과 효과 분석 방법
가. 부동산 정책의 유형
나. 부동산 정책 효과의 분석 방법
2. 수요 조절 대책
가. 거래 규제
나. 조세 부과
다. 주택금융 규제
3. 공급 조절 대책
가. 대규모 주택공급계획
나. 재건축 관련 규제
다. 분양가 상한제
라. 건설사에 대한 각종 지원책
Ⅳ. 향후 부동산 정책 전망
1. 현재 부동산 시장 점검
2. 현재 부동산 규제 정책 관련 주요 이슈
가. 보금자리 주택 공급
나. 주택금융 규제(LTV 및 DTI 규제)
3. 금융기관 대응방안
<부록< IMF 시기 이후 주요 부동산 대책
Ⅱ. 시기별 부동산 시장과 정책 동향
1. 1975~1978년
가. 고성장, 통화량 급증, 부동산 투기 등을 배경으로 가격 급등
나. 주요 부동산 투기 억제 제도의 기반 마련
2. 1979~1982년
가. 오일쇼크와 정치적 혼란 등으로 침체 국면 진입
나. 일련의 부동산 경기 활성화 조치 시행
3. 1983년
4. 1984~1985년
5. 1986~1990년
가. 3저 호황 등을 배경으로 한 부동산 가격 급등과 사회문제화
나. 토지공개념의 도입과 200만 호 공급계획
6. 1991~1997년
7. 1998~2000년 (IMF 시기)
가. 전대미문의 주택경기침체
나. 건설경기 활성화 대책의 집중적 시행
8. 2001~2007년
가. 저금리 시대와 부동산의 금융상품화
나. 세제 등을 통한 보유부담 중과, 분양시장 규제 강화
9. 2008년 하반기 이후
Ⅲ. 부동산 정책의 유형과 효과
1. 부동산 정책의 유형과 효과 분석 방법
가. 부동산 정책의 유형
나. 부동산 정책 효과의 분석 방법
2. 수요 조절 대책
가. 거래 규제
나. 조세 부과
다. 주택금융 규제
3. 공급 조절 대책
가. 대규모 주택공급계획
나. 재건축 관련 규제
다. 분양가 상한제
라. 건설사에 대한 각종 지원책
Ⅳ. 향후 부동산 정책 전망
1. 현재 부동산 시장 점검
2. 현재 부동산 규제 정책 관련 주요 이슈
가. 보금자리 주택 공급
나. 주택금융 규제(LTV 및 DTI 규제)
3. 금융기관 대응방안
<부록< IMF 시기 이후 주요 부동산 대책
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