하나은행 하나금융경영연구소

국내와 해외간 PF구조상의 차이점으로 전면적인 도입은 어려우나, 주요 이슈를 중심으로 제도와 사례에 대한 미시적 분석을 통해 PF평가모형 개선을 위한 시사점 확보 가능

부동산시장의 변화와 주요 이슈를 반영한 새로운 부동산PF평가모형 검토의 필요성 제기

인구구조의 변화와 주택보급률의 상승 등 여건 변화로 부동산개발사업의 Trend도 변모할 전망
환경의 변화를 인지하지 못하고 낡은 잣대를 고집하면 여신제공여부 결정과정에서 금융기관의 자산건전성과 재무안정성을 훼손할 수 있는 비합리적 결론이 도출될 수 있음
따라서 부동산시장에서 새롭게 부각되는 이슈들에 대해 해외 선진 부동산 PF평가모형에서는 어떠한 기준으로 평가하고 있는지 검토해야할 필요성 제기

미국의 부동산PF 평가모형 분석

개발사업PF평가에 있어서 분석적 위험평가가 선행되는데, 각 단계별로 평가점수를 반영한 뒤 최종적인 프로젝트 평가점수를 산정
먼저 개별프로젝트 평가에 있어 위험평가분야는 크게 마켓리스크, 금융분석, 기술/건설/운용평가, 법적/금융구조분석 등으로 분류되며 각 평가항목별로 점수를 부여
프로젝트 평가가 완료되면, 지역별 위험와 신용보강을 포함하여 프로젝트에 대한 종합평가를 실시, 이후 각 시행사 및 시공사 등 기관별 평가를 추가함으로써 최종 PF에 대한 평가를 완료

일본의 부동산PF 평가모형 분석

정성적 평가와 함께 정량적 분석도 함께 이뤄지며, 프로젝트의 특수성을 고려한 종합적 판단작업 수행
먼저 사업타당성에 대한 정밀 검토가 선행되며, 사업주(Sponsor)의 능력에 대한 검토를 거쳐 프로젝트의 각 단계별 위험요소에 대한 검토와 통제방안에 대한 분석이 진행
재무모형으로부터 산출된 BSPL과 현금흐름을 평가하고, 위험요인과 현금흐름과의 상관관계 등이 검토되며 평가위원회의에 의한 종합적인 평가와 세부적인 결정이 실행됨
진행단계 이후에는 모니터링을 실시하며 필요시 현장방문 후, 평가결과를 검토할 평가위원회 소집

결론 및 시사점

향후 채무지급보증을 비롯해 시공사의 신용공여에 지나치게 의존하는 관행과 시행사의 영세성에 대한 개선방안, 사업타당성 중심의 PF평가 정착 및 평가역량의 강화 등은 특히 주요한 이슈로 대두될 전망
선진국의 평가모형은 PF구조와 제도에 있어서 국내 여건과의 차이점을 감안할 때 전면적인 도입은 어려울 것으로 보이나, 최근 이슈로 제기되고 있는 주요 사안을 중심으로는 제도와 사례에 대한 미시적 분석을 통해 유효성있는 시사점을 찾을 수 있는 것으로 판단됨