금융산업
부동산 PF 유동화 시장의 동향 및 분석
2009-09-30이인혁
목차
금융시장 안정과 건설경기 회복 기대로 부동산 PF 유동화증권 발행 증가 전망
국내 부동산 PF 시장의 규모
IMF 외환위기 이후, 시행과 시공이 분리되면서 소형 시행사들이 토지매입비용과
공사대금을 조달하기 위한 방법으로 부동산 PF기법이 활용되기 시작함
국내 전체 금융기관에서 대출이 이루어진 부동산 PF는 2009년 3월말 기준 약 81.7조원 내외로 추정됨. 이중 은행권과 저축은행이 각각 50.5조원, 12.2조원으로 대부분을 차지
저축은행은 아직 사업 및 분양승인이 나지 않은 착공전 PF(Bridge Loan) 대출이 많아 은행보다 연체율이 더 높음
부동산 PF 유동화시장의 성장
2004년 건설경기가 호황세를 누리면서 건설사들의 신규 자금조달 수단으로 적극 활용되고, 금융권의 대출경쟁도 강화되면서 PF대출시장이 빠른 속도로 성장
PF대출시장이 성장하면서 PF대출 ABS시장도 급성장했으나 2006년 9월부터 정부가
부동산 과열을 억누르기 위해 규제를 강화하면서 분양시장이 위축되자 2006년에 5조9천억원까지 성장했던 ABS시장 규모가 2007년 3분기에는 1조2,126억원까지 축소됨
부동산 관련 유동화에 대한 기준이 강화됨에 따라 자산유동화법상의 ABS 발행이
어려워지면서 ABS시장이 주춤하자, 이를 대체한 ABCP시장이 확대됨
ABCP는 발행절차가 간편하고 안정성과 유동성을 동시에 확보할 수 있다는 장점 때문에 전체 PF 유동화시장에서 차지하는 비중이 2007년 1분기에는 85%에 달함
자산유동화법상의 SPC를 통한 ABS 발행은 제한적 수준에 그치고 있고, 대부분의
PF 대출 유동화는 ABCP 발행을 통해 이루어지고 있음
2009년 상반기에는 부실 건설사에 대한 구조조정 시행 및 대주단 협약 등 시장 안정을 위한 일련의 조치로 신용 리스크가 점차 축소되면서 신용도가 높은 대형 건설사를 중심으로 발행시장이 다시 회복되는 모습
부동산 PF 유동화시장의 전망과 리스크 요인
건설·부동산경기의 회복에 대한 기대 심리에 힘입어 부동산 PF 대출 및 유동화증권
발행도 증가세로 전환할 전망이나 여전히 높은 투자자들의 안전자산 선호로 신용등급이 높은 자산유동화증권에 관심이 편중될 듯
국내 금융기관의 부동산 PF 관련 익스포져 규모가 크지 않고 대부분 1차 유동화에
그치고 있으며 ABCP의 경우도 은행권의 매입약정으로 투자자 보호가 이루어지므로
부동산 PF 부실이 현실화되더라도 국내 금융시장의 시스템 리스크로 전이될 가능성은 제한적임
요약
국내 부동산 PF 시장의 규모
IMF 외환위기 이후, 시행과 시공이 분리되면서 소형 시행사들이 토지매입비용과
공사대금을 조달하기 위한 방법으로 부동산 PF기법이 활용되기 시작함
국내 전체 금융기관에서 대출이 이루어진 부동산 PF는 2009년 3월말 기준 약 81.7조원 내외로 추정됨. 이중 은행권과 저축은행이 각각 50.5조원, 12.2조원으로 대부분을 차지
저축은행은 아직 사업 및 분양승인이 나지 않은 착공전 PF(Bridge Loan) 대출이 많아 은행보다 연체율이 더 높음
부동산 PF 유동화시장의 성장
2004년 건설경기가 호황세를 누리면서 건설사들의 신규 자금조달 수단으로 적극 활용되고, 금융권의 대출경쟁도 강화되면서 PF대출시장이 빠른 속도로 성장
PF대출시장이 성장하면서 PF대출 ABS시장도 급성장했으나 2006년 9월부터 정부가
부동산 과열을 억누르기 위해 규제를 강화하면서 분양시장이 위축되자 2006년에 5조9천억원까지 성장했던 ABS시장 규모가 2007년 3분기에는 1조2,126억원까지 축소됨
부동산 관련 유동화에 대한 기준이 강화됨에 따라 자산유동화법상의 ABS 발행이
어려워지면서 ABS시장이 주춤하자, 이를 대체한 ABCP시장이 확대됨
ABCP는 발행절차가 간편하고 안정성과 유동성을 동시에 확보할 수 있다는 장점 때문에 전체 PF 유동화시장에서 차지하는 비중이 2007년 1분기에는 85%에 달함
자산유동화법상의 SPC를 통한 ABS 발행은 제한적 수준에 그치고 있고, 대부분의
PF 대출 유동화는 ABCP 발행을 통해 이루어지고 있음
2009년 상반기에는 부실 건설사에 대한 구조조정 시행 및 대주단 협약 등 시장 안정을 위한 일련의 조치로 신용 리스크가 점차 축소되면서 신용도가 높은 대형 건설사를 중심으로 발행시장이 다시 회복되는 모습
부동산 PF 유동화시장의 전망과 리스크 요인
건설·부동산경기의 회복에 대한 기대 심리에 힘입어 부동산 PF 대출 및 유동화증권
발행도 증가세로 전환할 전망이나 여전히 높은 투자자들의 안전자산 선호로 신용등급이 높은 자산유동화증권에 관심이 편중될 듯
국내 금융기관의 부동산 PF 관련 익스포져 규모가 크지 않고 대부분 1차 유동화에
그치고 있으며 ABCP의 경우도 은행권의 매입약정으로 투자자 보호가 이루어지므로
부동산 PF 부실이 현실화되더라도 국내 금융시장의 시스템 리스크로 전이될 가능성은 제한적임
Issuance of real estate PF securitizations is expected to increase
as financial markets stabilize and the construction sector recovers
Size of the domestic real estate PF market
Following the IMF currency crisis, development and construction became separated, and small developers began using real estate PF (project finance) as a means of funding plot purchases and construction.
Real estate PF loans from domestic financial institutions totalled \81.7 tn in March, 2009. Commercial banks and savings banks accounted for \50.5 tn and \12.2 tn respectively.
Savings banks' PF loans are mostly bridge loans for unsold homes, and thus have higher delinquency rates than loans from commercial banks.
Growth of the real estate PF securitization market
Real estate PF securitization grew strongly from 2004 as construction firms sought new funding amid a construction boom. In addition, intensifying competition for loans among financial institutions led to rapid growth of the PF loan market.
The market for ABS backed by PF loans grew rapidly along with the PF loan market.
However, the government began strengthen regulations in September, 2006 to cool the real estate market, and as a result, the PF ABS market contracted from \5.9 tn in 2006 to 1.2 tn by 3Q07.
Tighter regulations on real estate securitizations led to a decline in ABS issuance, and in its place, the ABCP (asset backed commercial paper) market expanded.
ABCP offers the advantages of a relatively simple issuance process and a high degree of liquidity, and as a result, accounted for 85% of the PF securitization market in 1Q07.
In 1H09, credit risk began to recede due to the restructuring of weak construction firms and creditor agreements, and as a result, the PF securitization market began to recovery with a focus on large construction firms with high credit ratings.
Outlook and risk factors for the real estate PF securitization market
The market for real estate PF loans and related securitizations is expected to recover on the back of improving sentiments regarding the construction and real estate sectors.
However, investors' continuing preference for safe assets will focus attention on securitizations with high credit ratings.
Domestic financial institutions' exposure to real estate PF is limited and is mostly in primary securitizations, and ABCP investors are protected by purchase agreements with banks. As a result, real estate PF is unlikely to be a source of systemic risk for the domestic financial markets.
as financial markets stabilize and the construction sector recovers
Size of the domestic real estate PF market
Following the IMF currency crisis, development and construction became separated, and small developers began using real estate PF (project finance) as a means of funding plot purchases and construction.
Real estate PF loans from domestic financial institutions totalled \81.7 tn in March, 2009. Commercial banks and savings banks accounted for \50.5 tn and \12.2 tn respectively.
Savings banks' PF loans are mostly bridge loans for unsold homes, and thus have higher delinquency rates than loans from commercial banks.
Growth of the real estate PF securitization market
Real estate PF securitization grew strongly from 2004 as construction firms sought new funding amid a construction boom. In addition, intensifying competition for loans among financial institutions led to rapid growth of the PF loan market.
The market for ABS backed by PF loans grew rapidly along with the PF loan market.
However, the government began strengthen regulations in September, 2006 to cool the real estate market, and as a result, the PF ABS market contracted from \5.9 tn in 2006 to 1.2 tn by 3Q07.
Tighter regulations on real estate securitizations led to a decline in ABS issuance, and in its place, the ABCP (asset backed commercial paper) market expanded.
ABCP offers the advantages of a relatively simple issuance process and a high degree of liquidity, and as a result, accounted for 85% of the PF securitization market in 1Q07.
In 1H09, credit risk began to recede due to the restructuring of weak construction firms and creditor agreements, and as a result, the PF securitization market began to recovery with a focus on large construction firms with high credit ratings.
Outlook and risk factors for the real estate PF securitization market
The market for real estate PF loans and related securitizations is expected to recover on the back of improving sentiments regarding the construction and real estate sectors.
However, investors' continuing preference for safe assets will focus attention on securitizations with high credit ratings.
Domestic financial institutions' exposure to real estate PF is limited and is mostly in primary securitizations, and ABCP investors are protected by purchase agreements with banks. As a result, real estate PF is unlikely to be a source of systemic risk for the domestic financial markets.
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