하나은행 하나금융경영연구소

[국내 주택시장의 동향]
인구구조 변화, 임대인의 수요 변화, 정책 지원 등으로 향후 월세시장이 확대될 것으로 보
이며, 이에 따라 주택 가격 평가시 수익환원법의 활용 가능성이 증대될 것으로 예상
§ 금융위기 이전 국내 주택시장은 매매가격이 지속적으로 상승하는 가운데 전세 위주로 임대
시장이 운영, 이에 따라 주택가격 평가시 월세 수익에 기반한 수익환원법 적용사례 미흡
§ 1~2인 가구 급증, 매매가격 안정화에 따른 월세 전환 증가 등으로 최근 수도권을 중심으로 월
세 시장이 확대되고 있는 추세이며, 다수 기관이 향후 월세 중심으로의 임대시장 재편을 예상
§ 전월세 가구의 특성 차이, 임차인의 전세 선호, 상대적으로 낮은 임대료 수준 등 월세시장 확
대에 일부 걸림돌이 존재하나, 정부에서도 ‘주택임대관리업’을 신설하는 등 월세 시장의 육성
을 지원할 계획이어서 향후 전문화된 월세 시장이 크게 확대될 가능성이 높음
§ 월세 시장의 확대에 따라 주택가격 평가시 임대소득의 현금흐름을 현재가치로 환원하는 수익
환원법을 활용하는 사례가 증가할 것으로 보임

[해외 주택시장의 동향]
해외에서는 주택가격 평가시 순운영수입과 자본전환율을 이용한 수익환원법을 주로 활용,
순운영수입은 총 임대수입의 80% 가량이며, 자본전환율은 통상 5~6% 수준
§ 부동산 임대시장이 발달한 해외에서는 부동산 가격의 평가방법으로 수익환원법이 많이 사용되
고 있으며, 특히 실무상 편리함 때문에 ① 주택 순운영수입(NOI)과 ② 자본전환율(cap rate)을
이용해 가격을 산정하는 직접환원법이 널리 활용
§ 미국과 일본에서는 월세 임대시장이 전체 주택시장의 1/3가량을 차지하고 있으며 주택의 임대
수익률은 통상 5~6% 수준, 한편 매각차익을 포함한 총 수익률은 시기별로 변동이 크나 임대
수익률을 중심으로 변화
§ 한국과 주택시장 환경이 유사한 일본의 경우 총 임대수익에서 임대비용을 제외한 순운영수입
(NOI)은 임대수익의 80% 가량을 차지하며, 일본과 미국의 자본전환율은 5~6% 수준

[수익환원법에 의한 국내 주택가격 평가]
국내 주택은 월세 수준이 낮은 반면 자본전환율도 낮은 특성
§ 국내 임대주택은 영세 개인사업자에 의해 운영되고 있으며 전세제도의 영향으로 월세시장 발달이
지연되면서 임대료가 비교적 낮은 수준으로 형성
§ 국내 주택시장의 자본전환율은 통상 2~7% 수준으로 해외 주택시장 자본전환율 및 국내 타 상업용
부동산(오피스)에 비해 다소 낮은 수준
§§ 다만 주택 유형별로 차이를 보여 아파트의 자본전환율이 2~4%로 낮은 반면, 非아파트는 4~7%
수준으로 오피스와 비교적 유사한 수준
향후 월세 시장의 확대에 따라 임대료 및 자본전환율이 상승할 것으로 예상
§ 최근 임대주택 시장의 동향 및 정부의 임대시장 육성 정책 등을 감안할 때 국내에서도 월세 시장이
확대될 가능성이 높으며 이에 따라 임대료 및 자본전환율이 조정될 전망
§ 무위험자산인 국고채 대비 스프레드, 일본 부동산 시장과의 비교 등을 통해 볼 때 주택 부문의 자
본전환율은 6% 수준까지 서서히 오를 전망
§ 한편 주택임대관리업 등 제도 정비를 통해 전문화된 서비스를 공급할 경우 임대료 지불의사가 높은
20~30대 청년층을 중심으로 지불가능 임대료 또한 최대 50% 수준까지 증가할 것으로 보임

非아파트의 경우 자본전환율 상승시에도 임대료 상승으로 수익가치를 유지할 전망
§§ 향후 자본전환율이 상승하더라도 임대료의 상승에 따라 현재 4~7% 수준의 자본전환율을 유지하고
있는 非아파트의 경우 주택 수익가치가 유지될 가능성이 높음
§ 다만, 현재 자본전환율이 낮은 아파트의 경우 매매차익에 대한 기대감이 유지되지 않을 경우 가격
조정이 발생할 가능성도 있음