하나은행 하나금융연구소

외환위기 이후 부동산 개발금융은 PF대출 및 유동화 방식으로 발전
-외환위기 이후 분양위험과 주택사업자를 분리하기 위해 시행과 시공으로 역할
분담이 이루어지며 소형 시행사들이 토지매입 대금 등 초기 개발자금 조달을 위한
방법으로 부동산PF를 활용
-2000년대 부동산 시장 규제완화에 따른 주택가격 상승세 속에 신규자금조달을
위한 부동산PF 대출이 증가하는 한편 PF ABS 시장도 부외금융 수단으로 활용되며
규모 급성장
-부동산PF 시장 발달의 영향으로 은행권의 부동산 및 임대업 대출 비중은 외환위기
이후 크게 증가한 반면 건설업 관련 대출 비중은 5%대에서 등락을 거듭

시행사의 취약한 자본력 등으로 시공사가 신용공여를 통해 위험을 집중 부담
-대규모 아파트사업을 수행하기에는 개발주체인 시행사는 전문성과 자본이 빈약하고
현금흐름의 불확실성이 높은 부동산 개발 사업에 대한 평가 시스템 부재로 금융권의
참여도 제한적
-국내 부동산PF 구조는 이론적 PF와 달리 시공사의 채무인수, 연대보증 등 신용공여가
요구되는 데가 PF대출 심사시 시공사의 신용등급이 평가 요소로 포함돼 시공사가 리스크를
집중 부담

금융위기 이후 부동산 경기 부진으로 부실화 우려가 커진 PF대출은 축소
-부동산 PF 대출은 금융당국의 대출규제 강화, 금융권의 재무 건전성 강화를 위한
신규대출 축소, 부실PF 채권 매각, 국제회계기준(IFRS) 도입 등으로 감소
- PF ABS 발행도 PF대출 축소와 유동화 기준 강화 등의 영향으로 감소
-반면 상대적으로 발행이 용이한 부동산PF ABCP발행은 견조한 수준을 유지하는
가운데 부동산 시장 부진 지속과 맞물려 유동화 증권 발행만기의 단기화로 건설사의
유동성 위험이 부각

부실PF 대출 정리가 진행된 저축은행 PF 대출은 규제 강화 등으로 위축 예상
-위험도가 높은 브릿지론 위주로 이루어진 저축은행 PF대출이 주택경기 부진으로
부실화된 가운데 영업정지 및 캠코의 부실PF 매입 등을 통한 저축은행의 대규모
구조조정이 이루어짐
-우량저축은행 여신한도 우대조치 폐지, PF대출금에 대한 충당금 적립기준 강화 등
금융당국의 규제 강화로 저축은행 PF대출은 추가 축소가 불가피한 상황

공공 주도형 부실처분방식의 다변화 추구 필요
-토지, 개발사업과 같이 가치 산정이 까다롭고 현금흐름이 발생하지 않는 자산의 경우,
기존의 자산 유동화 방식이나 경·공매 등의 자산매각방식만으로는 부실 회수율 제고가
어려울 것으로 판단
-상대적 우량자산과 악성 부실채권을 혼합하여 매각하는 블록딜 추진과, 무수익 자산에
대한 파트너십의 포괄적 적용 등을 통해 부실 처리를 가속화하고 회수율을 상향시킬
필요가 있음

민간의 시장 참여 확대를 위한 맞춤형 부실처리방안 도입 요구
-부실 처리 규모 및 범위가 급격히 확대될 경우, 공공 주도형 부실처리기제만으로
시장의 안정성 및 효율성을 동시에 제고하기에는 일정부분 한계가 존재
-Agency Mortgage REITs, Hybrid REITs 등 민간재원을 활용한 공공 부문 부실처리방안의
국내 도입을 적극 검토하여, 개발금융 부실 해법의 다변화 추구가 필요
-또한 Land Fund와 같은 민관 파트너십의 확대 적용을 통해, 건설사 유동성 공급 및
부동산 실물 경기 회복을 위한 대책 수립도 반드시 요구되는 상황
-민간의 부실 시장 참여가 확대될 경우, 부실 재원 마련이라는 일차적 성과 외에도 자산
유동화 시장의 성장과 이에 따른 자본시장의 성숙이라는 부수적 효과 역시 달성 가능

투자비 절감과 리스크 분담구조 재확립과 같은 개발금융의 신규 대안 수립 필요
-투자수요에서 실수요 중심으로 국내 부동산 시장의 기저수요가 재편됨에 따라, 분양상품에
 대한 투자매력도는 감소하는 반면 임대·운영형 상품에 대한 투자 및 사용 수요는 지속적으로 증가