하나은행 하나금융연구소

정부의 강력한 수요관리 대책 발표에도 불구하고 수도권 일부 지역에서 주택가격 불안이 재현될우려가 커짐에 따라 정부는 규제지역 확대 지정 및 금융규제 강화를 골자로 하는 주택시장 안정화대책(10.15대책)을 발표했다. 정부의 수요관리 대책은 금융규제를 중심으로 하는 간접규제에서매매거래를 직접 규제하는 방식으로 점차 강화되고 있다. 안정적인 거시경제 운영 측면에서 부동산가격 안정이 필수적이라는 측면에서 정부의 강력한 수요관리 기조는 앞으로 이어질 전망이다.

원/달러 환율은 무역 전쟁 재점화로 인한 안전자산 선호로 1,430원대까지 급등한 이후 관세 협상타결 기대감에 반락했다. 달러화는 프랑스 및 일본 정국 불안과 미·중 갈등 심화 등으로 강세를보였다. 중국의 희토류 수출 통제와 트럼프의 대중 100% 관세 부과로 미·〮중간 긴장이 재고조되었다. 11월 10일 관세유예 종료를 앞두고 협상력을 높이기 위한 강대강 대치가 이어질 수 있다. 원/달러환율은 투자펀드 관련 협상 타결 기대감과 코스피 강세에 하락세를 이어갈 전망이다.

美 금리는 연방 정부 셧다운, 美·中 관세 갈등, 파월의 비둘기파적 발언 등으로 하락했다. 韓 금리는주택가격 상승, 고환율 등에 대한 우려로 기준금리 인하 시점이 지연될 것으로 전망되고 있는 가운데WGBI 편입 재확인, 美 금리 하락에 연동하며 제한적 범위에서 등락을 거듭했다. 향후 韓 시장금리는10.15 부동산대책 효과 확인, 대미 관세 협상 지연 등으로 10월 금통위에서의 기준금리 동결 전망이예상되면서 당분간 하락 압력은 축소될 전망이다.

6.27 대책의 효과가 본격화되는 가운데 주택공급 확대방안(9.7 대책)이 발표되었다. 이로써 유동성조정에 기반한 수요 관리(6.27 대책)와 더불어 공공 주도로 주택을 공급(9.7 대책)하는 신정부의부동산 시장 정책의 기본 골격이 완성되었다. 공공 주도의 주택공급은 공급 정책의 실효성이 높다는장점은 있으나 분양가격 관리가 관건이다. 행정절차 간소화 등 민간 공급을 유도하는 대책도 포함되어있으나 부동산 시장 침체 장기화로 인한 개발사업 수익성 저하 문제가 부담이 될 것으로 보인다.

원/달러 환율은 美 금리인하 기대감 등으로 1,370원대까지 하락한 후 대미투자 패키지 관련불확실성과 달러화 매수세로 1,400원대에 재진입했다. 달러화는 고용지표 부진과 연준의 추가금리인하 시사로 약세를 보이다 2Q 성장률 서프라이즈로 반등했다. 3,500억 달러 투자펀드의 투자및 운용방식을 두고 한·미간 이견이 노출되면서 원화 약세 요인으로 작용 중이다. 다만 협상이진척될 경우 불확실성 해소로 여겨지면서 원/달러 환율이 레벨 다운할 수 있을 것이다.

美 금리는 기준금리 인하에도 통화정책 전망 불확실성으로 반등했다. 韓 금리는 주택가격 상승부담에 따른 기준금리 인하 지연 가능성이 확대되며 소폭 상승했다. 9월 FOMC는 인플레이션 경계에도고용 둔화에 대한 선제적 대응 차원에서 25bp를 인하했으나 명확한 방향성을 제시하지 않으며향후 발표되는 데이터에 따라 통화정책 기대가 변화할 전망이다. 韓 시장금리는 대미 관세 협상,WGBI 반기 리뷰 등 수급 불안 요인이 상방 압력을 작용할 전망이다.

6.27 대책의 영향으로 수도권 매매가격 상승폭이 둔화되고 서울의 거래량도 크게 감소되었다. 정부의규제는 부동산에 쏠린 대출이 거시경제 전반의 위험요인으로 비화되는 것을 예방하기 위한 조치로볼 수 있으나 정책의 실효성을 향상시키기 위해서는 예정된 공급 감소에 대응하는 주택공급 확대정책이 동반될 필요가 있다. 한편, 지방 부동산시장은 각종 규제에서 제외되었을 뿐 아니라 취득세중과 배제 등의 혜택에도 불구하고 당분간 가격 약세 및 거래 위축 현상이 이어질 것으로 전망된다.

원/달러 환율은 월초 1,400원까지 급등한 이후 한미 무역협상 타결과 美 금리인하 기대 등으로하락 반전했다. 달러화는 고용쇼크와 연준 독립성 우려 등으로 약세를 기록했다. 미국이 주요국과관세 협상에 타결하면서 관세 관련 불확실성이 완화되었다. 다만 높은 관세를 부과 받은 신흥국들은고율 관세와 통화가치 하락이라는 이중고와의 싸움이 불가피하다. 연준 금리인하 기대로 달러화약세가 예상된다. 원/달러 환율도 동반 하락할 것으로 보이지만 하락폭은 제한될 전망이다.

美 금리는 고용 악화로 기준금리 인하 가능성이 높아지며 단기금리 중심으로 하락한 반면 연준의 독립성훼손 우려로 장기금리 하락은 제한되었다. 韓 단기금리는 美 금리 하락, 경기 회복 지연 우려로 하락했으나장기금리는 ’26년 예산안 경계감으로 하락이 제한되었다. 8월 금통위는 가계부채/주택가격 추이 점검필요성을 강조하며 기준금리를 동결했지만 연내 추가 인하 가능성은 유지했다. 韓 시장금리는 美 금리하락에도 물량 부담과 외국인 매수세 둔화로 제한적 범위 내에서 등락을 거듭할 것으로 전망된다.

’25.6월 전국 주택 매매가격은 서울 등 수도권의 상승으로 전월 대비 상승하였다. 6.27 대책(가계부채관리 강화방안)으로 대출 규제가 강화되었으며 이로 인해 매매 거래량 위축과 매매가격 상승폭둔화가 불가피할 전망이다. 수도권 중심으로 공급 부족 우려가 확대되고 있어 수도권의 대기수요와지방의 미분양 집중을 고려한 정교한 공급 대책이 필요한 시점이다. 한편, 부동산 PF는 부실 사업장정리 및 재구조화, 한시적 금융규제 완화조치 연장 등으로 지속적인 연착륙을 유도할 전망이다.

원/달러 환율은 미국 지표개선, 무역 정책 불확실성 심화, 달러 실수요 우위 등으로 큰 폭으로상승했다. 달러화 또한 무역 긴장 고조와 일본 정치적 불확실성 등에 힘입어 강세를 보였다. 한편미국에서 수입 비중이 높은 품목의 인플레이션 압력이 관찰되면서 美 금리인하를 둘러싼 불확실성이확대되었다. 관세 등 트럼프 정책 관련 불확실성이 원화 가치에 부담으로 작용할 전망이지만, 레벨부담과 수출업체 물량 유입 등으로 원/달러 환율의 추가 상승폭은 제한될 것으로 예상된다.

글로벌 금리는 美 감세법안 통과, 日 소비세 감세 가능성 등으로 재정 건전성 우려가 확대되며상승했으며 韓 금리는 2차 추경 증액, 美 관세 불확실성, 글로벌 장기금리 상방 압력 등의 영향으로상승했다. 7월 금통위는 정부 대책을 통한 가계부채 관리 효과와 對美 무역 협상 결과를 확인한후 추가 인하가 가능함을 시사했다. 韓 시장금리는 외국인 매수세 둔화, 금리 인하 신중론과 글로벌금리에 연동해 제한적인 상승세를 유지할 것으로 전망한다.