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한국과 일본의 리츠시장 분석

작성자 | 노희순

2008-08-30

조회수 | 2542 원문 | 공_한국과 일본의 리츠시장 분석.pdf

 

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목차

  • Ⅰ. 서론 1
    Ⅱ. J-REITs 시장 동향 2
    1. J-REITs 시장 개요 2
    가. J-REITs 개요 2
    나. J-REITs의 자산 구성 특징 3
    다. J-REITs의 성장 과정 3
    라. 최근 J-REITs의 주요 제도 변화 4
    2. J-REITs의 최근 동향 5
    3. J-REITs 유형별 동향 7
    가. 주거 특화형 8
    나. 오피스 특화형 9
    다. 상업시설 특화형 11
    라. 복합형 12
    4. 기초자산 시장 13
    가. 주택 시장 13
    나. 오피스 시장 14
    Ⅲ. K-REITs 시장 동향 16
    1. K-REITs 시장 개요 16
    가. 구조 및 성장과정 16
    나. 부동산간접투자시장에서 K-REITs의 장단점 16
    2. 법제도(부동산투자회사법)의 개정에 따른 REITs 시장변화 18
    가. 부동산투자회사법과 REITs시장의 변화 18
    나. 2007년 7월 부동산투자회사법 개정의 주요 내용 20
    3. K-REITs 시장의 최근 동향 22
    가. K-REITs 시장의 동향 22
    나. K-REITs의 수익률 동향 29
    다. 기초자산 시장 동향 31
    Ⅳ. 결론 33
    참고문헌 36

요약

▶ K-REITs는 J-REITs에 비해 시장 내부적으로 열위에 있는 상황
● K-REITs시장은 제도적 미비와 시장 미활성화로 인해 J-REITs시장에 비해 기초자산이 부족하며 범위도 오피스 빌딩 및 상업시설에 한정
● 자금조달면에 있어서도 J-REITs가 공모형 위주로 형성되면서 유동화 및 거래가 원활한데 반해, K-REITs는 사모 또는 사모중심의 혼합형으로 되어 있어 시장 확대 제한
● J-REITs는 임대수익률 중심의 주식평가, 영속형, 회사형태로 운영되는데 반해 K-REITs는 매각가치 중심의 주식평가 만기형, 부동산펀드와 이원화되는 특성을 가지면서 크게 성장하지 못함
▶ 최근 J-REITs시장은 세계 및 주식시장과 동조화로 시장 위축
● J-REITs는 2006년 이후 급성장하면서 2007년 초기에 지수가 2,612P까지 상승하였으나 서브프라임 여파로 인한 외자 유출, 과거 주가 고평가로 인한 수익률 하락 등으로 급격한 조정 중
● 세계 및 주식시장과 J-REITs시장이 동조화되고 급격한 지수상승으로 인해 고수익자산으로 인식되면서 분산효과가 상실됨
● 타 시장보다 내부적으로는 긍정적인 펀더멘탈을 가지고 있으며 최근 주가조정에 따라 주당수익률이 회복되는데도 지수 하락은 지속되고 있음
▶ K-REITs시장은 기초자산시장의 공급부족으로 양호한 수익률 기록
● K-REITs 시장은 주요 기초자산인 서울 오피스 빌딩의 수급불균형으로 인해 공실률이 감소하고 있으며 주식이 지속적으로 상승하면서 2007년 연 20%의 수익률, 2008년 현재까지는 10%대의 양호한 수익률 수준을 보이고 있음
● 또한 수익률에 있어 상당부분을 차지하는 매각가치가 오피스 빌딩 가격 상승으로 인해 급상승하면서 청산시 연평균 20∼50%의 높은 수익률을 보임
▶ J-REITs는 단기적 회복이 어려운 상황인데 반해 K-REITs는 제도완화 기조와 함께 성장 발판 형성
● J-REITs의 경우 외부적인 요인의 영향력이 증가하면서 내부 요인개선에도 불구하고 단기적 회복이 어려울 것으로 예상됨
● 향후 세계경기의 개선으로 시장이 회복되더라도 타 상품의 상승률에 못미쳐 투자회복은 더딜 것으로 전망됨. 이에 따라 현재 설정액 이하로 자산가치가 하락한 국내 재간접 J-REITs도 당분간 위축될 전망
● 반면 K-REITs는 양호한 시장기대와 수요, 제도적 규제완화로 인해 성장할 것으로 보임. 다만 부동산 펀드와 이원화된 간접투자시장 구조와 건설 및 부동산시장의 위축은 부정적 영향을 미침
29   건설경기 동향 및 전망 2008-09-02 노희순
28   한국과 일본의 리츠시장 분석 2008-08-30 노희순
27   베트남의 부동산 개발과정과 제도 분석 2008-08-29 노희순
26   중국투자제도 변화와 부동산산업의 영향 2008-08-22 노희순
25   2008년 주택시장 점검 시리즈(2) 서울아파트 가격 하락 리스크 분석 2008-07-25 노희순
24   월간 경제 부동산 동향(5월) 2008-05-15 노희순
23   MB시대 부동산개발 트렌드(2) 2008-04-25 노희순
22   월간 경제 부동산 동향(4월) 2008-04-09 노희순
21   월간 경제 부동산 동향(3월) 2008-03-10 노희순
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